핵심 구조
- 부담부증여는 수증자가 증여자의 채무를 인수하는 증여입니다.
- 인수채무액은 증여자가 그만큼 양도한 것으로 보아 양도소득세를 검토합니다.
- 순증여가액은 전체 주택가액에서 인수채무액을 뺀 금액이며, 수증자의 증여세 대상입니다.
- 취득세는 인수채무액에 대한 유상취득분과 순증여가액에 대한 무상취득분으로 나누어 계산합니다.
용어 이해
장기보유특별공제 유형
10년 이상 70%, 종전 8년 이상 50%, 6년 이상 일반 장특공제와 추가공제 중 해당 유형을 선택합니다. 전체 보유기간은 적용할 실제 임대기간 이상이어야 합니다.
장기일반 민간임대주택 특례
종전 8년 이상 또는 10년 이상 유형은 임대기간분 양도차익에 각각 50% 또는 70% 공제율을 적용합니다.
임대기간분 양도차익
전체 양도차익 중 임대기간 동안 발생한 것으로 보는 부분입니다. 계산기는 기준시가 변동비율로 임대기간분과 비임대기간분을 나눕니다.
기준시가 안분
8년 또는 10년 특례 계산에서 취득, 임대개시, 임대종료, 양도 시점의 기준시가 차이를 이용해 양도차익을 기간별로 나누는 방식입니다. 6년 선택 시에는 기준시가 안분을 사용하지 않습니다.
순증여가액 = 전체 주택가액 - 인수채무액
채무비율 = 인수채무액 / 전체 주택가액
부담부증여 양도차익 = 전체 양도차익 x 채무비율
민간임대 양도세 판단
- 본 계산은 선택한 장기보유특별공제 유형의 민간임대주택 요건을 충족한 것으로 전제합니다.
- 6년 선택 시에는 중과배제와 일반 장기보유특별공제 적용을 전제로 계산하며, 기준시가 안분 입력은 사용하지 않습니다.
- 8년 또는 10년 선택 시에는 인수채무액에 해당하는 부담부증여 양도차익을 계산한 뒤, 기준시가 변동비율로 임대기간분과 비임대기간분을 안분합니다.
- 8년은 임대기간분 양도차익에 50%, 10년은 70%의 장기보유특별공제를 적용합니다.
- 8년·10년 계산의 비임대기간분과 6년 계산의 전체 양도차익에는 일반 장기보유특별공제율을 적용합니다.
- 적용할 임대기간 또는 특례 요건을 충족하지 못하면 민간임대 부담부증여 계산 결과는 그대로 적용하기 어렵습니다.
부담부증여 양도차익 = 전체 양도차익 x 채무비율
8년·10년 임대기간분 양도차익 = 부담부증여 양도차익 x 임대기간 안분비율
6년 장기보유특별공제 = 부담부증여 양도차익 x 일반 장기보유특별공제율
양도세 과세표준 = 부담부증여 양도차익 - 임대기간분 공제 - 비임대기간분 공제 - 기본공제 250만원
계산 흐름
증여자 양도세
인수채무액을 양도가액으로 보고, 취득가액과 필요경비는 채무비율로 안분합니다.
수증자 증여세
전체 주택가액에서 인수채무액을 뺀 순증여가액을 기준으로 계산합니다.
수증자 취득세
인수채무액은 유상취득, 순증여가액은 무상취득으로 나누어 계산합니다.
주요 세율표
| 세목 | 과세표준/조건 | 세율 | 누진공제액 또는 부가세목 |
|---|
| 양도세 기본세율 | 1,400만원 이하 ~ 10억원 초과 | 6% ~ 45% | 0원 ~ 6,594만원 |
| 6년 이상 | 실제 임대 6년~10년 이상 | 일반 장특공제 + 2%~10% | 매년 2%p 추가, 기준시가 안분 미사용 |
| 종전 8년 이상 | 특례 요건 충족 | 50% | 임대기간분 양도차익 공제율 |
| 10년 이상 | 특례 요건 충족 | 70% | 임대기간분 양도차익 공제율 |
| 일반 장기보유특별공제 | 비임대기간분 | 연 2%, 최대 30% | 전체 보유기간 기준 |
| 증여세 | 1억원 이하 ~ 30억원 초과 | 10% ~ 50% | 0원 ~ 4억6,000만원 |
| 유상취득세 | 인수채무액 기준 매매 취득 | 1% ~ 12% | 지방교육세, 농어촌특별세 별도 계산 |
| 무상취득세 | 순증여가액 기준 증여 취득 | 3.5% 또는 12% | 지방교육세, 농어촌특별세 별도 계산 |
6년 이상 유형은 부담부증여 양도차익 전체에 일반 장기보유특별공제와 실제 임대기간에 따른 추가공제(6년 2%, 7년 4%, 8년 6%, 9년 8%, 10년 이상 10%)를 적용합니다. 종전 8년 이상과 10년 이상 유형은 기준시가로 임대기간분과 비임대기간분을 안분합니다.
10년 내 동일인 사전증여재산을 입력하면 이번 증여와 합산하지만, 사전증여재산에 대해 종전에 납부한 증여세액은 현재 계산에서 공제하지 않습니다. 이 경우 표시된 총납부세액은 기납부 증여세액공제 전 예상세액이며 실제 납부세액은 더 적을 수 있습니다.
본 계산은 장기일반 민간임대주택 특례 요건 충족을 전제로 한 참고 계산입니다. 특례 요건 미충족, 채무 인정 여부, 특수관계자 거래, 감면·중과 예외, 실제 신고 기준은 전문가 검토가 필요할 수 있습니다.