양도세(민간임대-조정지역) 계산설명

이 페이지는 조정대상지역 민간임대 주택 중 2028년에만 적용하는 한시 계산기입니다. 미래 세금 예측 대상에서 제외하고, 2028년 양도분 판단에 집중합니다.

• 기존안에서 유지: 양도차익 계산, 임대기간과 비임대기간 안분, 기본세율 누진 계산, 지방소득세 합산 흐름은 기존 민간임대 계산기의 맥락을 따릅니다.
• 정부안에서 변경: 2028년 한시 유예 기준, 임대기간분 장기보유특별공제 30% 고정, 중과 가산율 완화 등 이 페이지 전용 조건을 적용합니다.
• 적용 제외: 2027년 양도분과 2029년 이후 양도분은 이 페이지가 아니라 해당 연도에 맞는 일반/다주택 또는 민간임대 계산기를 사용합니다.

• 이 계산기는 조정대상지역에 있는 매입임대 아파트를 2028.01.01부터 2028.12.31까지 양도하는 경우를 위한 한시 계산기입니다.
• 2027년은 기존 양도세(민간임대), 2029년 이후는 조정지역 임대주택 혜택이 폐지되므로 양도세(일반/다주택) 정부안 계산기를 사용합니다.
• 등록요건, 사업자등록, 의무임대기간, 임대료 증액 제한, 주택 유형 및 가액 요건 등 민간임대 특례 요건을 충족한 것으로 전제합니다.

• 장특 공제 한시적 유예로 임대기간분 장기보유특별공제는 30%를 고정 적용합니다. 기존 계산기의 10년 70%, 종전 8년 50%, 6년 추가공제 선택은 이 계산기에서는 사용하지 않습니다.
• 비임대기간분에는 등록임대 거주기간 인정에 따른 장기거주소득공제를 적용합니다. 예를 들어 인정기간이 8년이면 16%를 적용합니다.
• 중과 가산율은 2028년 한시 특례로 절반만 적용합니다. 개인 기준 2주택은 기본세율에 10%p, 3주택 이상은 기본세율에 15%p를 더합니다.
• 조정대상지역 매입임대 아파트에 대한 한시 계산이므로 비조정지역 주택이나 2028년이 아닌 양도분은 다른 계산기로 판단하는 것이 좋습니다.

• 명의 형태에서 공동명의를 선택하면 본인 지분율 입력란이 나타납니다.
• 양도가액은 공동명의라도 전체 주택 양도가액을 입력합니다. 계산기는 여기에 본인 지분율을 곱해 본인 지분 양도가액을 계산합니다.
• 취득가액과 필요경비는 본인 지분에 해당하는 금액을 입력합니다.
• 기준시가는 임대기간분 안분비율 계산용이므로 공동명의라도 전체 주택 기준시가를 입력합니다.
• 전체 보유기간은 공동명의자의 본인 지분 기준 보유기간을 입력합니다.

• 양도연도는 2028년만 선택 가능하도록 고정되어 있습니다. 이 계산기는 2028년 양도분 전용입니다.
• 양도 당시 보유주택수는 중과 가산율을 정하기 위한 입력입니다. 2주택은 10%p, 3주택 이상은 15%p를 적용합니다.
• 장기거주소득공제 인정기간은 비임대기간분 공제율을 계산하기 위한 입력입니다. 등록임대 거주기간 인정연수를 입력합니다.
• 기준시가는 임대기간분과 비임대기간분을 나누기 위한 기준가격입니다. 취득, 임대개시, 임대종료, 양도 시점의 기준시가를 입력합니다.
• 명의 형태는 단독명의와 공동명의 중 선택합니다. 공동명의는 공동명의자 중 계산 대상 1인의 세액을 계산합니다.

• 전체 양도차익을 임대기간분과 비임대기간분으로 나누어 계산합니다.
• 안분은 취득, 임대개시, 임대종료, 양도 시점의 기준시가 변동을 기준으로 계산합니다.
• 임대기간분에는 30% 공제율을 적용하고, 비임대기간분에는 등록임대 거주기간 인정에 따른 장기거주소득공제를 적용합니다.

공동명의는 본인 지분 양도차익에 위 안분비율을 곱해 임대기간분 양도차익을 계산합니다. 기준시가는 전체 주택 기준으로 입력합니다.

• 임대기간분 양도차익에는 장특 공제 한시적 유예 기준으로 장기보유특별공제율 30%를 적용합니다.
• 비임대기간분 양도차익에는 등록임대 거주기간 인정에 따른 장기거주소득공제를 적용합니다.
• 따라서 이 계산기의 장기 공제는 임대기간분 장기보유특별공제와 비임대기간분 장기거주소득공제를 합산합니다.

• 이 계산기는 2028년 한시 특례에 따라 중과 가산율을 절반으로 줄여 계산합니다.
• 2주택은 기본세율에 10%p를 더합니다.
• 3주택 이상은 기본세율에 15%p를 더합니다.
• 계산 내역의 예상 양도소득세는 기본 누진세율과 위 가산율을 함께 반영한 금액입니다.