양도세(임대주택 최종거주) 계산설명

이 페이지는 기존 임대주택 최종거주 계산의 안분 구조를 유지하면서, 2026.08.03 정부안 장기공제방식(양도연도)과 장기공제 기준을 반영한 설명입니다.

• 기존안에서 유지: 양도차익 계산, 임대기간·거주기간 안분, 최종 양도 당시 기준시가를 이용한 비율 계산, 공동명의 본인 지분 계산은 기존 계산기와 같은 흐름입니다.
• 정부안에서 변경: 2027년 이후 적용되는 정부안 기준과 장기 공제 판단을 이 페이지 기준으로 반영합니다.
• 미래 세금 예측: 양도가액과 양도 당시 기준시가를 함께 증가시키고, 보유기간과 선택 시 거주기간을 예측 연수만큼 이동해 다시 계산합니다.

• 거주주택을 먼저 양도하고, 남은 장기임대주택을 최종 거주주택으로 양도하는 경우를 위한 계산기입니다.
• 전체 양도차익을 모두 비과세로 보지 않고, 거주주택 양도 전후로 나누어 계산합니다.
• 거주주택 양도 전 발생분은 일반과세분으로 계산하고, 그 이후 발생분은 최종 거주주택 비과세 가능분으로 계산합니다.
• 양도가액이 12억원을 초과하면 최종 거주주택 비과세 가능분 중 12억원 초과 비율에 해당하는 금액은 다시 과세됩니다.
• 기간별 안분 구조는 기존 계산기와 같고, 일반과세분과 12억원 초과 과세분의 장기 공제만 장기공제방식(양도연도)별 정부안 기준으로 계산합니다.

• 양도가액은 주택 전체 금액을 입력합니다. 공동명의라도 12억원 초과 여부는 전체 주택 양도가액으로 판단합니다.
• 장기공제방식(양도연도)은 장기 공제 기준을 정합니다. 2027년 방식, 2028년 방식, 2029년 이후 방식 중 선택합니다.
• 취득가액과 필요경비는 계산 대상자 본인 지분 기준으로 입력합니다.
• 보유기간은 본인 지분 기준 보유기간입니다.
• 거주기간은 임대주택을 최종 거주주택으로 실제 거주한 기간입니다.
• 상생임대 특례는 거주 2년 미만일 때 표시됩니다. 적용 요건을 확인한 경우 “적용”을 선택하면 거주요건을 면제하며, 보유요건과 기준시가 안분은 유지합니다. 거주기간을 2년 이상으로 바꾸면 미적용으로 초기화합니다.
• 조정대상지역 여부는 최종 거주시작일이 아니라 임대주택 취득 당시 기준으로 선택합니다.
• 기준시가는 모두 양도하는 임대주택 기준입니다. 거주주택 가격이 아닙니다.
• 임대주택 최종 양도 당시 기준시가가 거주주택 양도 당시 기준시가보다 낮으면 비과세 안분을 적용하지 않고 전체 양도차익을 일반과세로 계산합니다.

• 이 계산기의 핵심은 일반과세 기간분과 최종 거주주택 기간분을 나누는 것입니다.
• 거주주택 양도 당시 임대주택 기준시가를 기준점으로 삼아, 그 전의 차익과 그 후의 차익을 구분합니다.
• 기준시가가 역전되는 경우, 즉 임대주택 최종 양도 당시 기준시가가 거주주택 양도 당시 기준시가보다 낮으면 비과세 안분을 적용하지 않습니다.

• 명의 형태에서 공동명의를 선택하면 계산기는 공동명의자 전체가 아니라 본인 지분 1인 기준 세액을 계산합니다.
• 전체 주택 양도가액은 12억원 고가주택 여부와 고가주택 과세비율을 판단할 때 사용합니다.
• 본인 지분 양도가액은 전체 주택 양도가액에 본인 지분율을 곱해 계산합니다.
• 취득가액과 필요경비는 전체 금액이 아니라 본인 지분에 해당하는 금액을 입력합니다.
• 기준시가는 전체 주택 기준으로 입력합니다. 기간별 안분은 기준시가 비율로 계산하므로 공동명의 지분율과 별도로 봅니다.
• 기본공제 250만원과 누진세율은 본인 지분 기준 과세표준에 적용합니다.

• 양도가액이 12억원 이하이면 최종 거주주택 해당 차익은 비과세 가능분으로 남습니다.
• 양도가액이 12억원을 초과하면 최종 거주주택 해당 차익 중 12억원 초과 비율만 과세합니다.
• 공동명의도 12억원 초과 여부와 초과 비율은 전체 주택 양도가액으로 판단합니다.

• 2027년 일반과세분은 현행 장기보유특별공제로 보유 연 2%, 최대 30%를 적용합니다.
• 2028년 일반과세분은 장기보유특별공제 보유 연 1%, 최대 15% 또는 장기거주소득공제 거주 연 2%, 최대 30% 중 큰 공제율을 적용합니다.
• 2029년 이후 일반과세분은 장기거주소득공제 거주 연 2%, 최대 30%를 적용합니다.
• 2027년 12억원 초과 과세분은 현행 1세대1주택 장기보유특별공제로 보유 연 4%와 거주 연 4%, 최대 80%를 적용합니다.
• 2028년 12억원 초과 과세분은 장기보유특별공제 보유 연 2%와 장기거주소득공제 거주 연 6%, 최대 80%를 적용합니다.
• 2029년 이후 12억원 초과 과세분은 장기거주소득공제 거주 연 8%, 최대 80%를 적용합니다.
• 상생임대 특례 적용 시 12억원 초과 과세분의 1주택 장기공제는 거주요건을 면제하되 보유 3년 요건을 유지합니다. 실제 거주 2년 미만의 거주기간 공제율은 0%이며 일반과세분의 공제 기준은 그대로 적용합니다.
• 2028년 공제한도는 20억원, 2029년 이후 공제한도는 10억원입니다.
• 기본공제 250만원은 전체 계산에서 한 번만 적용합니다.

보유기간 1년 미만 주택은 70%, 1년 이상 2년 미만 주택은 60% 단기보유 세율을 우선 적용합니다.

• 먼저 본인 지분 기준 양도차익을 확인합니다.
• 다음으로 기간별 안분 결과에서 일반과세분과 최종 거주주택 해당분을 확인합니다.
• 양도가액이 12억원을 초과하면 최종 거주주택 해당분 중 얼마가 다시 과세되는지 확인합니다.
• 마지막으로 장기 공제, 기본공제, 세율을 거친 총 납부할 세액을 확인합니다.

• 미래 세금 예측은 현재 화면의 입력값을 기준으로, 사용자가 입력한 추가 경과기간과 주택가격 연 상승률을 적용해 다시 계산합니다.
• 민간임대 양도세에서는 양도가액과 양도 당시 기준시가를 같은 연 상승률로 복리 증가시키고, 장기공제방식(양도연도)은 선택한 값을 유지합니다.
• 보유기간은 예측 연수만큼 증가시키고, 거주기간 자동증가를 선택한 계산기는 선택 시 거주기간도 함께 증가시킵니다.
• 취득가액, 필요경비, 임대기간, 조정대상지역 여부, 상생임대 특례 선택, 장기임대 요건 등 나머지 조건은 현재 입력값을 유지합니다.
• 예측 입력값으로 과세대상 차익, 장기공제, 과세표준, 세율과 지방소득세를 다시 계산합니다.
• 미래예측표는 사용자 지정 연수와 상승률을 첫 열에 두고, 연차별 비교와 상승률별 비교를 같은 방식으로 반복 계산합니다.