핵심 구조
- 부담부증여는 수증자가 증여자의 채무를 인수하는 증여입니다.
- 인수채무액은 증여자가 그만큼 양도한 것으로 보아 양도소득세를 검토합니다.
- 순증여가액은 전체 주택가액에서 인수채무액을 뺀 금액이며, 수증자의 증여세 대상입니다.
- 취득세는 인수채무액에 대한 유상취득분과 순증여가액에 대한 무상취득분으로 나누어 계산합니다.
용어 이해
중과세율
조정대상지역 내 다주택자가 주택을 양도할 때 기본세율에 일정 세율을 더해 적용하는 구조입니다. 2주택은 기본세율 + 20%p, 3주택 이상은 기본세율 + 30%p를 검토합니다.
중과세율 한시적 면제
법령상 일정 기간과 요건을 충족하면 중과세율 대신 기본세율과 일반 장기보유특별공제를 적용하는 예외입니다.
장기보유특별공제 배제
중과세율이 적용되는 경우 보유기간에 따른 장기보유특별공제를 적용하지 않는다는 뜻입니다.
순증여가액 = 전체 주택가액 - 인수채무액
채무비율 = 인수채무액 / 전체 주택가액
부담부증여 양도차익 = 전체 양도차익 x 채무비율
다주택 양도세 판단
- 다주택 부담부증여의 양도분은 1세대 1주택 비과세와 12억원 고가주택 안분을 적용하지 않습니다.
- 조정대상지역 내 주택이고 보유주택 수가 2주택 이상이면 중과세율을 검토합니다.
- 중과세율 대상이면 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 기본세율에 30%p를 더하고 장기보유특별공제는 배제합니다.
- 중과세율 한시적 면제 대상이면 기본세율과 일반 장기보유특별공제를 적용합니다.
- 조정대상지역에 해당하지 않는 경우에는 다주택자라도 중과세율이 아니라 기본세율을 적용합니다.
부담부증여 양도차익 = 전체 양도차익 x 채무비율
양도세 과세표준 = 부담부증여 양도차익 - 장기보유특별공제 - 기본공제 250만원
계산 흐름
증여자 양도세
인수채무액을 양도가액으로 보고, 취득가액과 필요경비는 채무비율로 안분합니다.
수증자 증여세
전체 주택가액에서 인수채무액을 뺀 순증여가액을 기준으로 계산합니다.
수증자 취득세
인수채무액은 유상취득, 순증여가액은 무상취득으로 나누어 계산합니다.
주요 세율표
| 세목 | 과세표준/조건 | 세율 | 누진공제액 또는 부가세목 |
|---|
| 양도세 기본세율 | 1,400만원 이하 ~ 10억원 초과 | 6% ~ 45% | 0원 ~ 6,594만원 |
| 다주택 중과 | 조정대상지역 2주택 | 기본세율 + 20%p | 장기보유특별공제 배제 |
| 다주택 중과 | 조정대상지역 3주택 이상 | 기본세율 + 30%p | 장기보유특별공제 배제 |
| 증여세 | 1억원 이하 ~ 30억원 초과 | 10% ~ 50% | 0원 ~ 4억6,000만원 |
| 유상취득세 | 인수채무액 기준 매매 취득 | 1% ~ 12% | 지방교육세, 농어촌특별세 별도 계산 |
| 무상취득세 | 순증여가액 기준 증여 취득 | 3.5% 또는 12% | 지방교육세, 농어촌특별세 별도 계산 |
10년 내 동일인 사전증여재산을 입력하면 이번 증여와 합산하지만, 사전증여재산에 대해 종전에 납부한 증여세액은 현재 계산에서 공제하지 않습니다. 이 경우 표시된 총납부세액은 기납부 증여세액공제 전 예상세액이며 실제 납부세액은 더 적을 수 있습니다.
본 계산은 다주택 부담부증여를 단순화한 참고 계산입니다. 채무 인정 여부, 특수관계자 거래, 감면·중과 예외, 실제 신고 기준은 전문가 검토가 필요할 수 있습니다.