임대소득세(1주택) 계산설명

• 주택임대소득은 부부합산 보유주택 수를 기준으로 과세대상 여부를 먼저 판단합니다.
• 입력은 주택별로 보증금과 월세를 받으며, 월세는 월 단위 금액을 입력하면 연간 월세수입으로 환산합니다.
• 보증금은 과세대상에 해당하는 경우 간주임대료로 바꾸어 총수입금액에 더합니다.
• 주택임대 총수입금액이 연 2,000만원 이하이면 종합과세와 분리과세 중 선택할 수 있습니다.
• 이 계산기는 분리과세 기준으로 예상세액을 계산하고, 2,000만원 초과 시에는 종합과세 대상임을 안내합니다.
• 총수입금액이 2,000만원 이하라도 분리과세보다 종합과세가 더 유리할 수 있으므로 실제 신고 전에는 별도로 비교 확인하는 것이 좋습니다.

총수입금액이 2,000만원을 초과하면 분리과세 계산 대상이 아니므로, 실제 필요경비 등을 차감한 주택임대소득금액을 다른 종합소득과 합산하여 신고합니다. 2,000만원 이하인 경우에도 분리과세와 종합과세 중 유리한 방식을 별도로 확인해야 합니다.

• 1주택: 국내 기준시가 12억원 이하 주택의 월세와 모든 보증금은 비과세입니다. 계산 입력에서 이 조건에 해당하면 경비율, 공제금액, 세액감면은 따로 적용하지 않습니다. 기준시가 12억원 초과 주택 또는 국외주택의 월세는 과세대상입니다.
• 2주택: 모든 월세 수입이 과세대상입니다. 2026년 귀속 이후에는 기준시가 12억원 초과 고가주택 2주택자의 보증금 합계가 12억원을 초과하면 간주임대료도 과세대상에 포함됩니다.
• 3주택 이상: 모든 월세 수입이 과세대상입니다. 보증금은 간주임대료 제외 소형주택을 뺀 주택이 3채 이상이고 해당 보증금 합계가 3억원을 초과하는 경우 과세대상입니다.

• 총수입금액은 과세대상 월세와 과세대상 간주임대료를 합한 금액입니다. 필요경비와 공제금액을 차감하기 전 금액입니다.
• 1주택은 국내 기준시가 12억원 이하 주택의 월세와 보증금은 총수입금액에 넣지 않습니다. 기준시가 12억원 초과 주택 또는 국외주택의 월세만 과세대상 총수입금액에 들어갑니다.
• 2주택은 모든 월세가 총수입금액에 들어갑니다. 2026년 귀속 이후에는 기준시가 12억원 초과 주택을 보유한 2주택자가 보증금 등의 합계액도 12억원을 초과하는 경우 간주임대료도 총수입금액에 포함될 수 있습니다.
• 3주택 이상은 모든 월세가 총수입금액에 들어갑니다. 비소형주택 3채 이상이고 해당 보증금 합계가 3억원을 초과하면 간주임대료도 총수입금액에 포함됩니다.
• 종합과세와 분리과세 선택 가능 여부는 필요경비와 공제금액을 차감한 뒤가 아니라 총수입금액 2,000만원 이하 여부로 판단합니다.

• 임대주택 등록 여부(세무서+지자체): 필요경비율, 공제금액, 세액감면을 판단하는 입력입니다. 세무서 사업자등록과 지자체 임대사업자등록을 모두 갖추고 임대료 또는 보증금 증가율 5% 이하 요건을 충족한 경우 등록으로 봅니다.
• 소형주택(간주임대료 제외): 3주택 이상 보증금 간주임대료를 계산할 때 주택 수와 보증금 합계에서 제외할 수 있는 주택입니다. 일반적으로 주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 주택을 기준으로 봅니다.
• 세액감면(등록임대사업자의 소형주택): 등록임대사업자의 일정 소형 임대주택에 대해 산출세액 일부를 감면하는 별도 제도입니다. 간주임대료 제외 소형주택과 이름은 비슷하지만 면적, 기준시가, 등록, 임대료 증액 제한 등 요건과 계산 목적이 다릅니다.

공제금액은 주택임대소득을 제외한 해당 과세기간의 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우에만 적용합니다. 근로소득이 있는 경우에는 총급여가 아니라 근로소득공제 후 소득금액 등을 포함한 종합소득금액 기준으로 판단합니다.

총수입금액이 2,000만원을 초과하면 분리과세 세율을 적용하지 않고, 다른 종합소득과 합산하여 종합소득세 기본세율 체계로 신고합니다.

• 등록임대사업자 세액감면은 세무서 사업자등록과 지자체 임대사업자등록을 갖춘 임대사업자의 일정 주택에 대해 적용하는 감면입니다.
• 대상 주택은 「주택법」상 국민주택규모 주택이어야 합니다. 일반적으로 주거전용면적 85㎡ 이하이며, 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍·면 지역은 100㎡ 이하 기준을 적용합니다.
• 다가구주택은 가구당 전용면적을 기준으로 국민주택규모 여부를 판단합니다.
• 주택과 부수토지의 기준시가 합계액은 임대개시일 당시 6억원을 초과하지 않아야 합니다. 임대개시 후 등록한 경우에는 세무서 사업자등록과 지자체 임대등록을 모두 완료한 날을 기준으로 봅니다.
• 임대보증금 또는 임대료 증가율은 5%를 초과하지 않아야 하며, 임대계약 체결 또는 증액 후 1년 이내 재증액 제한도 함께 확인해야 합니다.
• 단기임대는 30%, 2호 이상은 20% 감면을 적용합니다.
• 장기일반민간임대주택 등은 75%, 2호 이상은 50% 감면을 적용합니다.
• 감면은 간주임대료 제외 소형주택 여부와 별개로 판단하며, 일정 임대기간을 채우지 못하면 사후관리로 감면세액을 추징할 수 있습니다.