종합부동산세(주택) 계산설명

이 페이지는 기존 종합부동산세 계산 흐름을 유지하면서 2026.08.03 정부안에서 달라지는 공제·세율·적용연도 항목을 분리해 반영합니다.

• 기존안에서 유지: 공시가격 합계에서 공제금액을 차감하고 공정시장가액비율을 적용해 과세표준을 구한 뒤, 종부세액·공제할 재산세액·세부담상한·농어촌특별세를 계산하는 흐름은 유지합니다.
• 정부안에서 변경: 기본공제, 공정시장가액비율, 세율표, 납부유예 확대 등 정부안 전용 항목을 이 페이지 기준으로 구분해 적용합니다. 단, 수정안에 따라 세부담상한은 현행 150%를 유지합니다.
• 미래 세금 예측: 금년 공시가격과 작년 공시가격은 각각 최초 입력값을 기준으로 복리 증가시키며, 1세대 1주택자인 경우 나이·보유기간과 선택 시 거주기간을 예측 연수만큼 이동합니다.

이 계산기는 기존 종합부동산세(주택) 계산기를 그대로 바꾸는 것이 아니라, 2026.08.03 세제개편 정부안 기준을 따로 적용해 보는 화면입니다. 아직 국회 통과 전 정부안이므로 실제 신고 전에는 최종 법령을 확인해야 합니다.

• 개인별 주택 공시가격을 합산합니다. 공동명의 주택은 전체 공시가격에 본인 지분율을 곱한 금액을 입력하고, 합산배제 주택은 제외합니다.
• 1세대 1주택자 거주용 1주택, 1세대 1주택자 비거주 1주택, 부부공동명의 1주택, 그 외 중 하나를 골라 과세대상 기준과 기본공제를 판단합니다.
• 공시가격 합계가 과세대상 기준 이하이면 과세표준을 0원으로 보고, 기준을 초과하면 공시가격 합계에서 기본공제를 뺀 뒤 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 계산합니다.
• 공정시장가액방식(과세연도)과 주택 수에 맞는 종부세율을 적용하고, 공제할 재산세액을 차감합니다.
• 1세대 1주택자이면 연령별 공제와 보유·거주 공제를 적용하되, 정부안의 금액한도를 반영합니다.
• 세부담상한을 선택한 경우 직전년도 총세액상당액의 150%와 비교하고, 마지막으로 농어촌특별세를 더합니다.

과세대상 기준과 기본공제는 별도로 판단합니다. 예를 들어 그 외 유형은 기본공제 산식으로 계산한 금액이 9억원보다 작을 수 있지만, 공시가격 합계가 9억원 이하이면 과세표준을 0원으로 처리합니다.

종부세는 개인별 과세입니다. 주택별 공시가격은 본인 지분 기준으로 입력합니다. 예를 들어 공시가격 18억원 주택을 50% 지분으로 보유하면 9억원을 입력합니다. 화면에서 1세대 1주택자 거주용 또는 비거주 1주택을 선택하면 주택 수를 1로 고정하고, 세액공제 입력도 1세대 1주택자 기준으로 열립니다. 부부공동명의 1주택 특례 미신청 유형은 주택 수만 1로 고정하고, 1세대 1주택 세액공제는 적용하지 않습니다.

이 계산기는 공정시장가액비율 구분을 다른 입력값으로 자동 추론하지 않습니다. 첨부 표의 구분을 화면에서 직접 선택하게 하여 70% 또는 80%를 적용합니다.

누진공제액은 위 세율표가 구간별로 이어지도록 계산됩니다. 2027년에는 1~2주택과 3주택 이상 구분이 남고, 2028년 이후에는 모든 주택에 같은 세율표를 적용합니다.

1세대 1주택자 여부는 기본공제 유형과 별도입니다. 계산기에서는 개인별 보유 주택 수가 1이고 1세대 1주택자 여부가 해당일 때만 세액공제를 적용합니다.

연령별 공제는 1세대 1주택자 특례에 해당하면 거주용 1주택과 비거주 1주택 모두 적용하도록 반영했습니다. 2027년은 보유공제와 거주공제 중 큰 공제율을 선택하고, 2028년 이후는 거주공제만 적용합니다.

공제할 재산세액은 재산세로 이미 과세된 부분과 종부세 과세표준이 겹치는 부분을 조정하는 항목입니다. 자동계산은 실무 추정용 재산세 자동산정과 정부 적용사례 표 검증용 정부샘플 방식으로 나누어 볼 수 있습니다.

국세청/시행규칙 방식에 따라 종부세 과세표준 해당 재산세상당액에는 표준세율 0.4%를 적용하고 누진공제는 적용하지 않습니다. 전체 주택 재산세상당액에는 주택분 표준세율과 누진공제를 적용합니다. 자동계산(재산세 자동산정)은 실제 재산세 고지 흐름에 가까운 참고값이고, 자동계산(정부샘플)은 정부 표 재현용 단순 추정입니다. 도시지역분, 지방교육세, 지역자원시설세는 재산세 본세에 포함하지 않습니다.

수정안 기준으로 세부담상한 비율은 전년 총세액 추정액의 150%를 적용합니다. 이 계산기의 자동계산은 선택한 공정시장가액방식(2027년 방식 또는 2028년 이후 방식)을 금년과 전년에 동일하게 적용하고, 전년 계산에는 사용자가 입력한 작년 공시가격을 사용합니다. 주택별 재산세 자동산정과 입력된 본인 지분 공시가격 합계 기준 정부방식 추정으로 나누어 볼 수 있습니다.

전년 세액은 선택한 공정시장가액방식을 전년 공시가격에 동일하게 적용한 추정값입니다. 실제 전년도 법령, 고지세액 및 연도 사이의 주택 수·합산배제·공동명의·1세대 1주택자 여부 변경을 반영한 과세관청 계산과 다를 수 있습니다.

납부유예는 종부세를 깎아주는 공제나 감면이 아니라, 일정 요건을 충족하면 납부 시점을 주택 처분·상속 등 이후로 미룰 수 있는 제도입니다. 따라서 계산기의 총 납부세액에는 직접 반영하지 않고, 적용 가능성을 확인해야 하는 별도 안내사항으로 둡니다.

• 정부안은 납부유예 신청요건 중 소득요건을 1,000만원 상향하는 방향입니다.
• 고령자의 거주용 1주택 중 세부담이 큰 경우에는 소득요건을 보지 않는 특례가 추가됩니다.
• 추가 완화 대상은 65세 이상, 10년 이상 거주, 1주택자, 보유세가 소득의 10% 이상인 경우입니다.

납부유예는 담보 제공, 신청 절차, 추징 사유 등 별도 요건이 있으므로 실제 신청 전에는 확정 법령과 과세관청 안내를 확인해야 합니다.

• 미래 세금 예측은 현재 화면의 입력값을 기준으로, 사용자가 입력한 추가 경과기간과 주택가격(금년·작년 공시가격) 연 상승률을 적용해 다시 계산합니다.
• 종합부동산세 2026.08 정부안에서는 금년 공시가격과 작년 공시가격을 각각 현재 입력값 기준으로 복리 증가시킵니다. 작년 공시가격은 전년도 금년 공시가격을 이어받지 않고, 사용자가 입력한 작년 공시가격 자체에 같은 상승률을 적용합니다.
• 공정시장가액방식(과세연도)은 추가 경과기간과 관계없이 선택한 값을 유지합니다. 비교표와 누적세액도 같은 방식을 적용합니다.
• 1세대 1주택자인 경우 나이와 보유기간은 예측 연수만큼 자동 증가하고, 거주기간은 자동증가 옵션을 선택한 경우에만 함께 증가합니다.
• 공제 유형, 공정시장가액비율 유형, 공제할 재산세액 방식, 세부담상한 방식, 주택별 거주용 여부 등 나머지 조건은 현재 입력값을 유지합니다.
• 예측 입력값으로 공제금액, 공제 후 금액, 공정시장가액비율, 과세표준, 종부세액, 공제할 재산세액, 1세대 1주택 세액공제, 세부담상한, 농어촌특별세를 다시 계산합니다.
• 미래예측표는 사용자 지정 연수와 상승률을 첫 열에 두고, 연차별 비교와 상승률별 비교를 같은 방식으로 반복 계산합니다.