양도세(민간임대-비조정지역) 계산설명

이 페이지는 기존 민간임대 계산 흐름 중 비조정지역에 계속 적용되는 항목과 2026.08.03 정부안 기준으로 새로 구분되는 항목을 나눠 설명합니다.

• 기존안에서 유지: 양도차익, 임대기간 안분, 양도 당시 기준시가 비율, 기본세율, 지방소득세 계산 흐름은 기존 민간임대 계산기와 같은 맥락으로 따릅니다.
• 정부안에서 변경: 조정지역 한시 계산기와 구분하여 비조정지역 전용 계산기로 분리하고, 장기공제방식(양도연도)과 장기공제 판단 기준을 이 페이지 기준으로 표시합니다.
• 미래 세금 예측: 양도가액과 양도 당시 기준시가를 같은 상승률로 복리 증가시키며, 보유기간과 선택 시 거주기간도 예측 연수만큼 조정합니다.

• 이 계산기는 비조정대상지역 등록임대주택을 양도하는 경우를 전제로 합니다.
• 임대기간분 양도차익에는 기존 민간임대주택 특례 공제율을 적용합니다.
• 비임대기간분 양도차익은 장기공제방식(양도연도)에 따라 다르게 계산합니다. 2027년 방식은 현행 장기보유특별공제 기준, 2028년 방식부터는 2026.08.03 세제개편 정부안의 일반/다주택 장기 공제 기준을 적용합니다.
• 조정대상지역 매입임대 아파트는 별도 특례가 있으므로 양도세(민간임대-조정지역) 계산기를 사용합니다.
• 등록, 사업자등록, 의무임대기간, 임대료 증액 제한 등 세부 요건은 실제 신고 전에 반드시 확인해야 합니다.

• 1단계 전체 양도차익을 구합니다.
• 2단계 기준시가 변동 비율로 임대기간분과 비임대기간분을 나눕니다.
• 3단계 임대기간분에는 8년 50% 또는 10년 70% 특례 공제율을 적용합니다.
• 4단계 비임대기간분에는 장기공제방식(양도연도)별 장기 공제 기준을 적용합니다.
• 5단계 장기 공제와 기본공제 250만원을 차감한 뒤 기본 누진세율과 지방소득세를 반영합니다.

• 명의 형태에서 공동명의를 선택하면 본인 지분율 입력란이 나타납니다.
• 양도가액은 공동명의라도 전체 주택 양도가액을 입력합니다. 계산기는 여기에 본인 지분율을 곱해 본인 지분 양도가액을 계산합니다.
• 취득가액과 필요경비는 본인 지분에 해당하는 금액을 입력합니다.
• 기준시가는 임대기간분 안분비율 계산용이므로 공동명의라도 전체 주택 기준시가를 입력합니다.
• 전체 보유기간은 공동명의자의 본인 지분 기준 보유기간을 입력합니다.

• 임대주택의 지역요건은 비조정대상지역으로 고정합니다. 조정대상지역은 다른 계산기를 사용합니다.
• 임대주택 장기보유특별공제 유형은 종전 8년 이상 또는 10년 이상 중 선택합니다. 이 계산기에서는 임대기간분 특례 안분이 필요한 경우만 계산합니다.
• 기준시가는 임대기간분 안분비율 계산에 사용합니다. 취득, 임대개시, 임대종료, 양도 시점의 기준시가를 입력합니다.
• 장기공제방식(양도연도)은 비임대기간분 장기 공제 기준을 정합니다. 2027년 방식, 2028년 방식, 2029년 이후 방식의 공제율 및 한도가 다릅니다.
• 명의 형태는 단독명의 또는 공동명의 중 선택합니다. 공동명의는 공동명의자 중 계산 대상 1인 기준으로 계산합니다.
• 전체 보유기간은 장기보유특별공제 판단에 사용합니다. 공동명의는 본인 지분 기준 보유기간을 입력합니다.
• 거주기간은 2028년 이후 비임대기간분 장기거주소득공제 판단에 사용합니다. 건설임대주택 또는 비조정대상지역 매입임대주택은 임대기간을 거주기간으로 인정받을 수 있으므로, 해당되는 경우 그 기간을 포함해 입력합니다.
• 양도가액은 전체 주택 양도가액을 입력합니다. 공동명의인 경우 계산기가 지분율을 곱해 본인 지분 양도가액을 구합니다.
• 취득가액과 필요경비는 단독명의는 전체 금액, 공동명의는 본인 지분에 해당하는 금액을 입력합니다.

• 장기일반 민간임대주택은 일정한 등록 및 임대 요건을 충족한 민간임대주택입니다. 10년 이상 또는 종전 8년 이상 요건 충족 시 임대기간분 양도차익에 특례 공제율을 적용할 수 있습니다.
• 임대기간분 양도차익은 전체 양도차익 중 임대기간 동안 발생한 것으로 나누어 보는 금액입니다.
• 비임대기간분 양도차익은 임대기간 외의 기간에 발생한 것으로 보는 금액이며, 장기공제방식(양도연도)별 장기 공제 기준을 적용합니다.
• 기준시가는 세법상 안분 계산에 사용하는 기준가격입니다. 양도 당시 시세나 실거래가가 아니라 세법상 기준가격입니다.

• 10년 이상 또는 종전 8년 이상 선택 시 전체 양도차익을 임대기간분과 비임대기간분으로 나누어 계산합니다.
• 안분은 취득, 임대개시, 임대종료, 양도 시점의 기준시가 변동을 기준으로 계산합니다.
• 임대기간분과 비임대기간분 각각에 다른 장기 공제율을 적용합니다.
• 이 계산기에서는 8년 이상 또는 10년 이상 임대기간분 특례를 기준으로 계산합니다. 6년 이상 추가공제 방식은 입력받지 않습니다.

공동명의는 본인 지분 양도차익에 위 안분비율을 곱해 임대기간분 양도차익을 계산합니다. 기준시가는 전체 주택 기준으로 입력합니다.

• 종전 8년 이상 유형은 임대기간분 양도차익에 50% 특례 공제율을 적용합니다.
• 10년 이상 유형은 임대기간분 양도차익에 70% 특례 공제율을 적용합니다.
• 2027년 양도 시 비임대기간분은 현행 장기보유특별공제로 보유 연 2%, 최대 30%를 적용합니다. 공제한도는 없습니다.
• 비임대기간분은 2028년 양도 시 장기보유특별공제 보유 연 1%, 최대 15% 또는 장기거주소득공제 거주 연 2%, 최대 30% 중 큰 공제율을 적용합니다. 공제한도는 20억원입니다.
• 2029년 이후 양도 시 비임대기간분은 장기거주소득공제 거주 연 2%, 최대 30%를 적용합니다. 공제한도는 10억원입니다.
• 2028년 이후 양도분부터 등록임대주택 중 건설임대주택 또는 비조정대상지역 매입임대주택은 임대기간을 거주기간으로 인정받을 수 있습니다. 다만 조정대상지역 소재 아파트는 제외될 수 있으므로 실제 신고 전 요건 확인이 필요합니다.
• 거주기간이 2년 미만이면 장기거주소득공제가 적용되지 않을 수 있습니다.

• 미래 세금 예측은 현재 화면의 입력값을 기준으로, 사용자가 입력한 추가 경과기간과 주택가격 연 상승률을 적용해 다시 계산합니다.
• 민간임대 양도세에서는 양도가액과 양도 당시 기준시가를 같은 연 상승률로 복리 증가시키고, 장기공제방식(양도연도)은 선택한 값을 유지합니다.
• 보유기간은 예측 연수만큼 증가시키고, 거주기간 자동증가를 선택한 계산기는 선택 시 거주기간도 함께 증가시킵니다.
• 취득가액, 필요경비, 임대기간, 조정대상지역 여부, 장기임대 요건 등 나머지 조건은 현재 입력값을 유지합니다.
• 예측 입력값으로 과세대상 차익, 장기공제, 과세표준, 세율과 지방소득세를 다시 계산합니다.
• 미래예측표는 사용자 지정 연수와 상승률을 첫 열에 두고, 연차별 비교와 상승률별 비교를 같은 방식으로 반복 계산합니다.