양도세(1주택) 계산설명

이 페이지는 기존 양도세(1주택) 계산 흐름을 바탕으로 2026.08.03 정부안에서 달라지는 항목만 바꿔 적용한 최종 계산 기준입니다.

• 기존안에서 유지: 양도차익 계산, 1세대 1주택 비과세 판단, 고가주택 과세비율, 보유기간·거주기간 입력 구조, 공동명의 본인 지분 계산, 기본세율 누진 계산 흐름은 기존 계산기와 같은 맥락으로 따릅니다.
• 정부안에서 변경: 2027년 이후 양도분 기준, 기본공제 확대, 장기공제 판단, 고령 1주택자 이전 감면 등 정부안 전용 항목은 이 계산기 기준으로 별도 반영합니다.
• 미래 세금 예측: 정부안 계산에서도 선택한 장기공제방식(양도연도)을 유지하고, 입력 조건에 추가 경과기간과 상승률을 반영합니다.

이 계산기는 기존 1주택 양도세 계산기를 그대로 바꾸는 것이 아니라, 2026.08.03 세제개편 정부안 기준을 별도로 적용해 보는 화면입니다. 아직 국회 통과 전 정부안이므로 실제 신고 전에는 최종 법령을 확인해야 합니다.

• 먼저 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 빼서 양도차익을 계산합니다. 공동명의는 전체 주택 양도가액에 본인 지분율을 곱한 금액에서 본인 지분 취득가액과 필요경비를 뺍니다.
• 그 다음 1세대 1주택 비과세 요건을 봅니다. 비과세 요건을 충족하고 양도가액이 12억원 이하이면 세액은 0원입니다.
• 비과세 요건은 충족하지만 양도가액이 12억원을 초과하면, 12억원 초과분에 해당하는 양도차익만 과세대상이 됩니다.
• 과세대상 차익에서 장기공제와 기본공제를 뺀 금액이 과세표준입니다. 2027년은 현행 장기보유특별공제, 2028년 이후는 정부안의 장기거주 소득공제 기준을 적용합니다.
• 과세표준에 단기보유 세율 또는 기본 누진세율을 적용하고, 해당하면 고령 이전 감면을 차감한 뒤 지방소득세를 더합니다.

• 명의 형태에서 공동명의를 선택하면 본인 지분율 입력란이 나타납니다. 이 계산기는 공동명의자 중 1인을 계산합니다.
• 보유기간은 비과세와 장기공제 모두에 영향을 줍니다. 공동명의는 본인 지분 기준 보유기간을 입력합니다.
• 거주기간은 이번 정부안에서 더 중요해졌습니다. 공동명의는 본인 지분 기준 거주기간을 입력합니다.
• 상생임대 특례는 거주기간 2년 미만일 때 표시됩니다. 적용 요건을 확인한 경우에만 “적용”을 선택하며, 거주기간을 2년 이상으로 바꾸면 미적용으로 초기화합니다.
• 취득 당시 조정대상지역 여부는 비과세 거주요건과 연결됩니다. 공동명의는 본인 지분 취득 당시 기준으로 선택합니다.
• 양도가액은 공동명의라도 전체 주택 양도가액을 입력합니다. 12억원 초과 고가주택 안분과 30억원 이하 장기거주 기본공제 확대 판단에 모두 쓰입니다.
• 취득가액과 필요경비는 공동명의인 경우 본인 지분에 해당하는 금액을 입력합니다.

비과세와 고가주택 안분은 이번 정부안에서도 기존 1주택 계산 흐름과 이어집니다. 먼저 비과세가 되는지 보고, 그 다음 양도가액 12억원을 넘는지 봅니다.

공동명의도 12억원 초과 여부와 초과비율은 주택 전체 양도가액으로 판단합니다. 다만 초과비율을 적용할 양도차익은 계산 대상자의 본인 지분 양도차익입니다.

2027년까지는 현행 장기보유특별공제 방식이 유지됩니다. 2028년 이후부터는 주택 공제가 장기거주 소득공제 성격으로 바뀌고, 거주기간의 비중이 더 커집니다.

계산기에서는 1세대 1주택 특례 장기공제를 보유 3년 이상 및 거주 2년 이상인 경우에 적용합니다. 상생임대 특례 적용 시 거주요건은 면제하되 보유 3년 요건은 유지합니다. 실제 거주기간이 2년 미만이면 거주기간 공제율은 0%이며, 보유기간 공제율은 선택한 장기공제방식을 따릅니다. 공동명의는 본인 지분 기준 양도차익에 공제율을 적용합니다. 2028년 이후 공제한도는 인별 연간 한도와 양도 물건별 한도를 함께 확인해야 합니다.

• 일반 양도소득 기본공제는 250만원입니다.
• 정부안에서는 10년 이상 거주한 1세대 1주택 중 양도가액이 30억원 이하인 경우 기본공제가 2,500만원으로 커집니다.
• 양도가액이 30억원을 넘거나 거주기간이 10년 미만이면 기존처럼 250만원을 적용합니다.
• 특수관계인 간 양도 또는 비거주자에 해당하면 확대 기본공제는 적용하지 않습니다.

계산 화면에서는 거주기간 10년 이상이고 양도가액 30억원 이하인 경우에만 “특수관계인 간 양도 또는 비거주자” 확인 항목이 나타납니다. 공동명의도 30억원 이하 여부는 전체 주택 양도가액 기준으로 판단하고, 기본공제는 계산 대상자 1인의 과세표준 계산에 반영합니다.

이 항목은 모든 1주택자에게 자동으로 적용되는 공제가 아니라, 수도권 주택을 처분하고 비수도권으로 옮기는 고령 1주택자에게 주는 한시 감면입니다.

• 대상은 65세 이상 1주택자입니다.
• 처분하는 주택은 수도권 소재 주택이어야 하며, 양도일 현재 2년 계속 거주 중이고 보유기간 중 총 5년 이상 거주해야 합니다.
• 특수관계인 외 제3자에게 양도하고, 양도 후 6개월 내 본인 및 배우자가 비수도권으로 주민등록상 거주지를 옮기고 실제 거주해야 합니다.
• 6개월 내 비수도권으로 이주하지 않거나, 5년 내 수도권 주택을 취득·수도권으로 이주하거나, 처분 주택을 세대원이 5년 내 재매수하면 감면세액과 이자상당가산액을 납부해야 할 수 있습니다.

세율 구조 자체는 기존 1주택 계산과 같은 흐름입니다. 보유기간이 짧으면 단기보유 세율을 먼저 보고, 그 외에는 기본 누진세율을 적용합니다.

보유기간 1년 미만 주택은 70%, 1년 이상 2년 미만 주택은 60% 단기보유 세율을 우선 적용합니다.

• 적용 조건에서는 비과세 요건, 고가주택 과세범위, 장기공제율, 기본공제, 고령 이전 감면 가능 여부를 보여줍니다.
• 계산 내역에서는 양도차익에서 과세대상 차익으로 좁혀지고, 장기공제와 기본공제를 차감한 뒤 세율과 감면이 적용되는 흐름을 금액으로 보여줍니다.
• 과세대상 양도차익 항목에는 고가주택이면 “12억원 초과분 과세비율 = (양도가액 - 12억원) / 양도가액” 산식을 함께 보여줍니다.
• 양도소득세 항목은 감면 전 세액, 고령 이전 감면, 감면 후 세액을 따로 흩어놓지 않고 하나의 흐름으로 표시합니다.
• 총납부세액은 감면 후 양도소득세와 지방소득세를 합산한 금액입니다.

• 미래 세금 예측은 현재 화면의 입력값을 기준으로, 사용자가 입력한 추가 경과기간과 주택가격 연 상승률을 적용해 하나의 미래 시나리오를 다시 계산합니다.
• 양도세 1주택 정부안에서는 양도가액을 연 상승률만큼 복리로 증가시키고, 보유기간을 추가 경과기간만큼 증가시킵니다. 장기공제방식(양도연도)은 선택한 값을 유지합니다.
• 거주기간 자동증가를 선택하면 거주기간도 같은 연수만큼 증가시키고, 미적용이면 현재 입력한 거주기간을 유지합니다.
• 취득가액, 필요경비, 조정대상지역 여부, 공동명의 지분, 상생임대 특례 선택, 특수관계인·비거주자 여부 등 나머지 조건은 현재 입력값을 유지합니다.
• 예측 입력값으로 비과세 여부, 고가주택 과세비율, 장기공제, 기본공제, 고령 이전 감면, 세율과 지방소득세를 모두 다시 계산합니다.
• 미래예측표는 사용자 지정 연수와 상승률을 첫 열에 두고, 연차별 비교와 상승률별 비교를 같은 방식으로 반복 계산합니다.