양도세(1주택) 계산설명

• 단독명의는 양도차익을 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 차감하여 계산합니다.
• 공동명의는 공동명의자 전체를 한 번에 계산하지 않고, 공동명의자 중 계산 대상 1인의 지분 기준으로 계산합니다.
• 과세표준은 과세대상 차익에서 장기보유특별공제와 기본공제 250만원을 차감하여 계산합니다.
• 예상 세액은 과세표준에 기본세율 또는 단기보유 세율을 적용하여 계산합니다.

• 비과세 여부가 가장 먼저입니다. 비과세 요건을 충족하고 양도가액이 12억원 이하이면 양도소득세가 0원으로 계산됩니다.
• 고가주택 여부도 중요합니다. 1세대 1주택 비과세 요건을 충족해도 양도가액이 12억원을 초과하면 12억원 초과분에 해당하는 양도차익만 과세대상이 됩니다.
• 공동명의인 경우에도 12억원 초과 여부는 본인 지분가액이 아니라 주택 전체 양도가액으로 판단합니다.
• 과세대상 양도차익은 전체 양도차익과 다를 수 있습니다. 결과 요약에서는 전체 양도차익과 과세대상 양도차익을 나누어 보여줍니다.
• 장기보유특별공제는 보유기간과 거주기간을 함께 봅니다. 1주택자는 단순 보유기간만 보는 것이 아니라 거주기간 공제율도 세액에 큰 영향을 줍니다.

• 명의 형태에서 공동명의를 선택하면 계산기는 공동명의자 전체가 아니라 본인 지분 1인 기준 세액을 계산합니다.
• 전체 주택 양도가액은 12억원 고가주택 여부와 고가주택 과세비율을 판단할 때 사용합니다.
• 본인 지분 양도가액은 전체 주택 양도가액에 본인 지분율을 곱해 계산합니다.
• 취득가액과 필요경비는 전체 금액이 아니라 본인 지분에 해당하는 금액을 입력합니다.
• 보유기간, 거주기간, 조정대상지역 취득 여부도 본인 지분 취득 기준으로 입력합니다.
• 기본공제 250만원과 누진세율은 본인 지분 기준 과세표준에 적용합니다.

• 양도차익은 주택을 팔아서 생긴 이익입니다. 양도가액 전체가 아니라 취득가액과 필요경비를 뺀 금액입니다.
• 과세대상 차익은 실제로 세금을 매기는 차익입니다. 비과세나 고가주택 안분이 적용되면 양도차익 전체와 달라질 수 있습니다.
• 장기보유특별공제는 오래 보유하거나 거주한 주택의 양도차익 일부를 과세표준에서 빼주는 공제입니다.
• 누진공제액은 과세표준 전체에 해당 세율을 곱할 때 낮은 구간 세율 차이를 조정하기 위해 빼는 금액입니다.

• 비과세 판단은 보유기간과 거주기간을 중심으로 판정합니다.
• 취득 당시 조정대상지역인 경우 보유 2년과 거주 2년 요건을 함께 고려합니다.
• 상생임대 특례 요건을 충족한 경우 거주기간 아래의 상생임대 특례 · 적용을 선택합니다. 거주 2년 미만일 때만 표시하며, 2년 이상으로 변경하면 미적용으로 초기화합니다. 자격 요건은 사용자가 확인한 것으로 전제합니다.
• 상생임대 특례는 거주요건만 면제하며 보유 2년 요건과 고가주택 과세비율은 유지합니다.
• 양도가액 12억원 초과 고가주택은 비과세 요건을 충족하더라도 12억원 초과분 비율만 과세대상 차익으로 계산합니다. 공동명의도 주택 전체 양도가액을 기준으로 이 비율을 계산합니다.
• 비과세 요건을 충족하지 못한 1주택자는 일반 과세로 계산합니다.

보유기간 1년 미만 주택은 70%, 1년 이상 2년 미만 주택은 60% 단기보유 세율을 우선 적용합니다.

• 1세대1주택 장기보유특별공제는 보유기간 공제율과 거주기간 공제율을 구분하여 계산합니다.
• 상생임대 특례 적용 시 거주요건은 면제하지만 보유 3년 요건은 유지합니다. 보유기간 공제율은 연 4%, 최대 40%이며 실제 거주기간이 2년 미만이면 거주기간 공제율은 0%입니다.
• 2020.1.1. 이후 양도분 기준, 1세대1주택 특례 공제는 보유기간 3년 이상 및 거주기간 2년 이상인 주택에 적용합니다.
• 공제율은 보유기간 연 4%, 거주기간 연 4%이며 각각 최대 40%, 합계 최대 80%입니다.
• 거주 2년 미만이면 1세대1주택 특례 공제는 적용하지 않고, 보유 3년 이상인 경우 일반 장기보유특별공제를 검토합니다.
• 공동명의는 본인 지분 기준 과세대상 차익에 장기보유특별공제율을 적용합니다.

• 미래 세금 예측은 현재 화면의 입력값을 기준으로, 사용자가 입력한 추가 경과기간과 주택가격 연 상승률을 적용해 하나의 미래 시나리오를 다시 계산합니다.
• 양도세 1주택 2026.06 rev.1에서는 양도가액을 연 상승률만큼 복리로 증가시키고, 보유기간을 예측 연수만큼 증가시킵니다.
• 거주기간 자동증가를 선택하면 거주기간도 같은 연수만큼 증가시키고, 미적용이면 현재 입력한 거주기간을 유지합니다.
• 취득가액, 필요경비, 조정대상지역 여부, 공동명의 지분, 상생임대 특례 선택 등 나머지 조건은 현재 입력값을 유지합니다. 예측 거주기간이 2년 이상이면 거주요건을 일반 충족으로 판단하며 원래 입력은 변경하지 않습니다.
• 예측 입력값으로 비과세 여부, 고가주택 과세비율, 장기보유특별공제, 기본공제, 세율과 지방소득세를 모두 다시 계산합니다.
• 미래예측표는 사용자 지정 연수와 상승률을 첫 열에 두고, 연차별 비교와 상승률별 비교를 같은 방식으로 반복 계산합니다.