양도세(일반/다주택) 계산설명

이 페이지는 기존 양도세(일반/다주택) 계산 순서를 유지하되, 2026.08.03 정부안에서 달라지는 중과 판단과 적용연도 기준을 분리해 설명합니다.

• 기존안에서 유지: 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 차감해 양도차익을 구하고, 장기보유특별공제와 기본공제를 반영한 뒤 기본세율 또는 중과세율을 적용하는 큰 흐름은 유지합니다.
• 정부안에서 변경: 조정대상지역 다주택 중과 가산율의 한시 완화, 장기공제방식(양도연도)별 적용 구간, 2027년 이후 정부안 판단 기준을 이 계산기에서 별도 반영합니다.
• 비교 방식: 기존안과 정부안 모두 입력값 배열은 비슷한 순서로 두되, 정부안에서 달라지는 항목은 별도 섹션에서 먼저 확인하게 구성했습니다.

이 계산기는 기존 양도세(일반/다주택) 계산기를 그대로 바꾸는 것이 아니라, 2026.08.03 세제개편 정부안 기준을 따로 적용해 보는 화면입니다. 아직 국회 통과 전 정부안이므로 실제 신고 전에는 최종 법령을 확인해야 합니다.

• 먼저 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 빼서 양도차익을 계산합니다.
• 일반/다주택 화면에서는 1세대 1주택 비과세를 적용하지 않으므로 양도차익 전체를 과세대상으로 봅니다.
• 양도 당시 지역요건이 조정대상지역이고 보유 2년 이상이면, 양도 당시 보유 주택 수와 장기공제방식(양도연도), 중과적용여부 선택에 따라 중과 가산율을 판단합니다.
• 중과세율이 적용되면 장기공제는 배제합니다.
• 중과가 적용되지 않는 경우에는 장기공제방식(양도연도)별 장기공제를 적용하고, 기본공제 250만원을 차감한 뒤 세율을 적용합니다.

일반/다주택 정부안의 첫 번째 핵심은 조정대상지역 2주택 이상 주택에 대한 중과 가산율 완화입니다. 완전히 중과가 없어지는 것이 아니라, 2027년과 2028년에 가산율을 낮춰 매도 기회를 주는 방식입니다.

• 비조정대상지역 주택 양도는 기본세율 적용을 원칙으로 계산합니다.
• 조정대상지역 주택 양도는 양도 당시 지역요건과 양도 당시 보유 주택 수가 2주택인지, 3주택 이상인지에 따라 가산율이 달라집니다.
• 정부안의 한시 완화는 2년 이상 보유한 조정대상지역 주택을 전제로 합니다.
• 중과 제외·예외 사유가 있으면 계산기에서 중과적용여부를 미적용(기본세율)으로 선택합니다.
• 중과세율이 적용되면 장기공제는 적용하지 않습니다.
• 보유기간 2년 이상으로 중과세율이 적용된 2026년 양도분도 2027.1.1. 이후 예정·확정신고 시 2027년 완화율을 적용할 수 있는 특례규정이 있습니다.

두 번째 핵심은 장기공제가 보유 중심에서 거주 중심으로 이동한다는 점입니다. 상세본 기준으로 명칭 변경과 장기거주 소득공제 전환은 2028.1.1. 이후 양도분부터 적용됩니다.

2028년 이후 공제한도는 인별 연간 한도와 양도 물건별 한도가 각각 적용됩니다. 공동소유 또는 시점을 달리한 분할양도는 지분 비율 또는 분할양도 비율에 따른 안분 검토가 필요합니다.

비조정대상지역이거나 중과가 적용되지 않는 경우에는 기본 누진세율을 적용합니다. 조정대상지역 중과 대상이면 기본 누진세액에 과세표준과 가산율을 곱한 금액을 더합니다.

보유기간 1년 미만 주택은 70%, 1년 이상 2년 미만 주택은 60% 단기보유 세율을 우선 적용합니다.

• 적용 조건에서는 양도 당시 조정대상지역 여부, 양도 당시 보유 주택 수, 장기공제방식(양도연도)별 중과 가산율, 장기공제 적용 여부를 보여줍니다.
• 계산 내역에서는 양도차익에서 장기공제와 기본공제를 차감하고, 기본세율 또는 중과세율을 적용하는 흐름을 금액으로 보여줍니다.
• 총납부세액은 양도소득세와 지방소득세를 합산한 금액입니다.

• 미래 세금 예측은 현재 화면의 입력값을 기준으로, 사용자가 입력한 추가 경과기간과 주택가격 연 상승률을 적용해 다시 계산합니다.
• 양도세 일반/다주택 정부안에서는 양도가액을 연 상승률만큼 복리로 증가시키고, 보유기간을 추가 경과기간만큼 증가시킵니다. 장기공제방식(양도연도)은 선택한 값을 유지합니다.
• 취득가액, 필요경비, 주택 수, 조정대상지역 여부, 1세대 1주택 적용 여부, 공동명의 지분 등 나머지 조건은 현재 입력값을 유지합니다.
• 예측 입력값으로 양도차익, 장기공제 적용 여부, 과세표준, 기본세율 또는 중과세율, 지방소득세를 다시 계산합니다.
• 미래예측표는 사용자 지정 연수와 상승률을 첫 열에 두고, 연차별 비교와 상승률별 비교를 같은 방식으로 반복 계산합니다.