양도세(일반/다주택) 계산설명

이 계산기는 1세대 1주택 비과세와 고가주택 12억원 초과분 특례를 적용하지 않는 일반 주택 양도세 계산기입니다. 1주택 일반과세와 다주택 중과 적용/미적용 케이스를 함께 계산할 수 있습니다.

• 양도차익은 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 차감하여 계산합니다.
• 1세대 1주택 비과세와 고가주택 12억원 초과분 안분은 적용하지 않으므로, 과세대상 양도차익은 양도차익 전체입니다.
• 과세표준은 양도차익에서 장기보유특별공제와 기본공제 250만원을 차감하여 계산합니다.
• 보유기간이 2년 미만인 경우 단기보유 세율을 우선 검토합니다.
• 보유기간이 2년 이상이면 기본세율을 적용하되, 조정대상지역 2주택 이상에서 중과적용여부가 적용이면 중과세율을 반영합니다.

• 양도 당시 보유 주택 수는 첫 번째 입력값입니다. 1주택부터 입력할 수 있으며, 1주택으로 입력하면 1세대 1주택 특례 없이 일반과세로 계산합니다.
• 양도 당시 지역요건과 중과적용여부가 일반/다주택 중과 판단의 핵심입니다.
• 중과적용여부에서 적용을 선택하면 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p를 더해 계산합니다.
• 미적용(기본세율)은 한시적 중과 배제 또는 법령상 중과 제외 사유 등에 해당하는 경우 선택합니다. 실제 적용 가능 여부는 양도일, 보유 주택 성격, 예외 요건을 별도로 확인해야 합니다.
• 보유기간은 중과세율 적용 시 장기보유특별공제에는 반영되지 않지만, 2년 미만 단기보유 여부를 판단하기 위해 입력합니다.
• 장기보유특별공제는 중과세율 적용 시 배제됩니다. 결과 요약에서는 장기보유특별공제가 적용되는지 또는 배제되는지를 함께 보여줍니다.

• 양도 당시 보유 주택수를 먼저 입력합니다. 1주택이면 중과적용여부는 의미가 없으므로 기본세율로 계산합니다.
• 양도 당시 지역요건에서 조정대상지역인지 비조정대상지역인지 선택합니다.
• 중과적용여부는 조정대상지역 2주택 이상일 때만 선택합니다. 비조정대상지역 또는 1주택이면 선택 항목은 비활성화됩니다.
• 보유기간은 단기보유 세율 여부와 일반 장기보유특별공제 계산에 필요합니다.
• 양도가액, 취득가액, 필요경비는 일반 양도차익 계산에 그대로 사용합니다.

• 중과세율은 양도 당시 조정대상지역 내 주택을 양도하는 2주택 이상 보유자에게 기본세율보다 높은 세율을 적용하는 구조입니다.
• 미적용(기본세율)은 한시적 중과 배제 또는 법령상 중과 제외 사유 등으로 중과세율 대신 기본세율을 적용하는 입력입니다.
• 장기보유특별공제 배제는 중과세율 적용 시 보유기간에 따른 공제를 적용하지 않는다는 뜻입니다.
• 기본공제 250만원은 양도소득금액에서 연 1회 차감하는 기본 공제입니다. 현재 계산기는 단순 적용합니다.

• 비조정대상지역 주택 양도는 기본세율 적용을 원칙으로 계산합니다.
• 1주택 입력 시에는 중과세율을 적용하지 않고 기본세율로 일반과세를 계산합니다.
• 조정대상지역 주택 양도는 양도 당시 지역요건, 양도 당시 보유 주택 수, 중과적용여부 선택을 확인하여 중과세율 적용 여부를 판단합니다.
• 중과세율 적용 시 2주택자는 기본세율 + 20%p, 3주택 이상은 기본세율 + 30%p를 적용합니다.
• 미적용(기본세율) 선택 시 기본세율과 일반 장기보유특별공제 기준으로 계산합니다.
• 중과세율이 적용되면 장기보유특별공제는 적용하지 않습니다. 다만 보유기간 2년 미만이면 단기보유 세율을 우선 검토하므로 보유기간 입력은 필요합니다.

중과세율은 기본 산출세액에 과세표준 x 중과 가산율을 더하는 방식으로 계산합니다. 보유기간 2년 미만은 단기보유 세율을 우선 검토합니다.

• 중과세율 적용 대상인 경우 장기보유특별공제는 배제합니다.
• 중과세율이 적용되지 않는 경우 보유기간 3년 이상부터 일반 장기보유특별공제를 적용합니다.
• 일반 장기보유특별공제는 보유기간 기준 연 2%, 최대 30%로 계산합니다.

1주택으로 입력하더라도 이 계산기는 1세대 1주택 장기보유특별공제 특례를 적용하지 않습니다. 일반과세용 장기보유특별공제만 적용합니다.

• 일반/다주택 과세 판단에서는 양도 당시 보유주택 수, 양도 당시 지역, 중과적용여부 선택, 중과세율 적용 여부를 보여줍니다.
• 세율 구간에서는 기본세율인지 중과세율인지, 예상 과세표준 기준 적용세율과 누진공제액을 보여줍니다.
• 계산 내역에서는 양도차익, 장기보유특별공제, 과세표준, 양도소득세, 지방소득세, 총 납부세액 순서로 보여줍니다.
• 과세대상 양도차익은 1세대 1주택 비과세나 고가주택 특례 없이 양도차익 전체로 표시됩니다.

• 미래 세금 예측은 현재 화면의 입력값을 기준으로, 사용자가 입력한 추가 경과기간과 주택가격 연 상승률을 적용해 다시 계산합니다.
• 양도세 일반/다주택 2026.06 rev.1에서는 양도가액을 연 상승률만큼 복리로 증가시키고, 보유기간을 예측 연수만큼 증가시킵니다.
• 취득가액, 필요경비, 주택 수, 조정대상지역 여부, 공동명의 지분 등 나머지 조건은 현재 입력값을 유지합니다.
• 예측 입력값으로 양도차익, 장기보유특별공제 적용 여부, 과세표준, 기본세율 또는 중과세율, 지방소득세를 다시 계산합니다.
• 미래예측표는 사용자 지정 연수와 상승률을 첫 열에 두고, 연차별 비교와 상승률별 비교를 같은 방식으로 반복 계산합니다.