양도세(민간임대-조정&비조정) 계산설명

• 현재 계산기는 선택한 임대주택 장기보유특별공제 유형의 양도세 특례 요건을 충족한 것으로 전제합니다.
• 특례 요건을 충족하지 않는 경우 일반 다주택자 계산 기준을 별도로 검토해야 합니다.
• 계산 결과는 참고용이며 실제 신고에서는 등록요건, 의무임대기간, 임대료 증액 제한, 주택 유형 및 가액 요건 등 세부 요건 확인이 필요합니다.

• 장기보유특별공제 유형 선택이 출발점입니다. 화면에서 10년 이상(임대기간분 70%), 종전 8년 이상(임대기간분 50%), 6년 이상(일반 장특공제 + 추가공제) 중 해당 유형을 선택합니다.
• 10년 이상 또는 종전 8년 이상 선택 시 임대기간분 양도차익과 비임대기간분 양도차익을 나누는 것이 핵심입니다. 결과 요약에서는 전체 양도차익을 두 부분으로 나누어 보여줍니다.
• 6년 이상(일반 장특공제 + 추가공제) 선택 시 실제 임대기간에 따라 일반 장기보유특별공제율에 2%부터 10%까지 추가하며 기준시가 안분 입력은 사용하지 않습니다.
• 기준시가 입력은 10년 이상·종전 8년 이상 특례의 안분 계산 기준입니다. 취득, 임대개시, 임대종료, 양도 시점의 기준시가가 달라지면 임대기간분과 비임대기간분 비율이 달라집니다.
• 공동명의는 공동명의자 중 계산 대상 1인의 지분 기준으로 계산합니다. 양도가액은 전체 주택 기준, 취득가액과 필요경비는 본인 지분 기준으로 입력합니다.

• 명의 형태에서 공동명의를 선택하면 본인 지분율 입력란이 나타납니다.
• 양도가액은 공동명의라도 전체 주택 양도가액을 입력합니다. 계산기는 여기에 본인 지분율을 곱해 본인 지분 양도가액을 계산합니다.
• 취득가액과 필요경비는 본인 지분에 해당하는 금액을 입력합니다.
• 기준시가는 임대기간분 안분비율 계산용이므로 공동명의라도 전체 주택 기준시가를 입력합니다.
• 전체 보유기간은 공동명의자의 본인 지분 기준 보유기간을 입력합니다.

• 실제 임대기간은 6년 이상 추가공제율을 결정하는 기간입니다. 6년 2%, 7년 4%, 8년 6%, 9년 8%, 10년 이상 10%를 적용합니다.
• 장기일반 민간임대주택은 일정한 등록 및 임대 요건을 충족한 민간임대주택입니다. 10년 이상 또는 종전 8년 이상 요건 충족 시 임대기간분 양도차익에 특례 공제율을 적용할 수 있습니다.
• 임대기간분 양도차익은 전체 양도차익 중 임대기간 동안 발생한 것으로 나누어 보는 금액입니다.
• 비임대기간분 양도차익은 임대기간 외의 기간에 발생한 것으로 보는 금액이며, 일반 장기보유특별공제율을 적용합니다.
• 기준시가는 세법상 안분 계산에 사용하는 기준가격입니다. 현재 계산기는 10년 이상 또는 종전 8년 이상 선택 시 취득, 임대개시, 임대종료, 양도 시점의 기준시가를 입력받아 안분합니다.

• 10년 이상 또는 종전 8년 이상 선택 시 전체 양도차익을 임대기간분과 비임대기간분으로 나누어 계산합니다.
• 안분은 취득, 임대개시, 임대종료, 양도 시점의 기준시가 변동을 기준으로 계산합니다.
• 임대기간분과 비임대기간분 각각에 다른 장기보유특별공제율을 적용합니다.
• 6년 이상(일반 장특공제 + 추가공제) 선택 시에는 임대기간분 특례 안분을 하지 않고 전체 양도차익에 일반 장기보유특별공제와 임대기간 추가공제를 적용합니다.

공동명의는 본인 지분 양도차익에 위 안분비율을 곱해 임대기간분 양도차익을 계산합니다. 기준시가는 전체 주택 기준으로 입력합니다.

• 6년 이상 임대한 주택은 일반 장기보유특별공제율에 실제 임대기간별 2%·4%·6%·8%·10%를 추가합니다.
• 종전 8년 이상 유형은 임대기간분 양도차익에 50% 특례 공제율을 적용합니다.
• 10년 이상 유형은 임대기간분 양도차익에 70% 특례 공제율을 적용합니다.
• 10년 이상·종전 8년 이상 유형의 비임대기간분 양도차익에는 전체 보유기간 기준 일반 공제율 연 2%, 최대 30%를 적용합니다.

• 미래 세금 예측은 현재 화면의 입력값을 기준으로, 사용자가 입력한 추가 경과기간과 주택가격 연 상승률을 적용해 다시 계산합니다.
• 민간임대 양도세에서는 양도가액과 양도 당시 기준시가를 같은 연 상승률로 복리 증가시킵니다.
• 보유기간은 예측 연수만큼 증가시키고, 거주기간 자동증가를 선택한 계산기는 선택 시 거주기간도 함께 증가시킵니다.
• 취득가액, 필요경비, 임대기간, 조정대상지역 여부, 장기임대 요건 등 나머지 조건은 현재 입력값을 유지합니다.
• 예측 입력값으로 과세대상 차익, 장기공제, 과세표준, 세율과 지방소득세를 다시 계산합니다.
• 미래예측표는 사용자 지정 연수와 상승률을 첫 열에 두고, 연차별 비교와 상승률별 비교를 같은 방식으로 반복 계산합니다.